Transaktionsmarkedet: Erhvervsejendomme

Denne sommer taler vi med forskellige brancheprofiler for at tage pulsen på erhvervslivet. Den første er Andreas Dall Frøseth, transaktionsrådgiver hos DNB Næringsmegling.

‍

Transaktionsmarkedet for erhvervsejendomme faldt med næsten 50 % i 2023, hvordan tror du, det vil udvikle sig i 2024 og 2025?

Transaktionsvolumen sidste år var 67% lavere end i topåret 2021, men vi tror, at bunden er nået. I skrivende stund har vi registreret transaktioner for i alt cirka 37 milliarder kroner, hvilket er langt over sidste år. Når vi ser på de transaktioner, der er gennemført, er det den øverste del af markedet, der har taget fart. Vi har registreret 11 milliarder transaktioner indtil videre i år, hvilket er på niveau med rekordåret 2021 på samme tid. Transaktioner med ejendomsværdier på over 1 milliard udgør mere end 70 % af transaktionsvolumen indtil videre i år. Til sammenligning har andelen i gennemsnit ligget på omkring 40 procent i de seneste fem år. Antallet af transaktioner ligger stadig langt efter de bedste år.

"Vi forventer en øget aktivitet på markedet i løbet af året og næste år. Der er en række aktører, som har kapital og lyst til at købe. Vi forventer dog ikke, at vi når op på samme niveau, som da styringsrenten var 0 %, lige foreløbig.

‍

Er der nogen byer, der har en udpræget positiv udvikling indtil videre i 2024?

Den største stigning har været i Trondheim, men det skyldes udelukkende EC Dahls køb af Entras ejendomme i byen for knap 6,5 milliarder norske kroner. Den klare tendens på markedet indtil videre i år er, at "flight to safety" driver kapitalen til Stor-Oslo. På trods af det førnævnte salg af Entra har 57 % af købene været af Oslo-ejendomme, hvis man måler i norske kroner.

‍

Hvilke segmenter har oplevet mest aktivitet indtil videre?

Office er det største segment, som det plejer at være. Det gælder også, hvis man ser bort fra Entratransaktionen, som er årets suverænt største. I modsætning til mange andre lande oplever vi med andre ord ikke nogen stor frygt for hjemmekontorer i Norge. Det afspejler sig også i et stærkt udlejningsmarked, hvor vi oplever god interesse for vores udlejningsmandater, især i Trondheim, og at der er lav tomgang i byen. Efter kontorer er lager og logistik det næststørste segment, som det har været de seneste år.

‍

‍

Syndikatmarkedet blev halveret i 2023, hvordan tror du, det vil udvikle sig i fremtiden?

Syndikaterne står for lidt under en tredjedel af købene. Det er et par procentpoint under topårene, men de udgør stadig en betydelig købergruppe. Det, vi har set, er et stort skift i retning af, at en stor del af syndikaterne nu består af klubaftaler med få professionelle spillere på ejersiden. Vi vil formentlig fortsat se denne type set-up i fremtiden, mens syndikater med et stort antal ejere er sjældne i øjeblikket. Det hænger formentlig sammen med det nuværende finansieringsmarked, hvor syndikater med spredt ejerskab ofte opnår mindre gunstige vilkår, hvilket gør det svært at levere et godt nok afkast til investorerne.

‍

DNB Næringsmegling er en førende aktør inden for bæredygtig ejendomsadministration, hvordan føler du, at fokus på bæredygtighed har udviklet sig i de senere år?

Vi oplever, at professionelle investorer er mere bevidste om bæredygtighedsstrategier og derfor har en klar forståelse af investeringsbehov i forbindelse med forbedring af ejendommes miljøprofil - det gælder også for lokale aktører. Der er også et øget fokus i de transaktioner, der gennemføres, hvilket bl.a. hænger sammen med skærpede krav til energimærkning i forbindelse med finansiering af nyindkøb. Der er dog stadig aktører, som ikke har bæredygtighed øverst på dagsordenen, og vi tror, at det på sigt kan udløse nogle transaktioner, da de nuværende ejere ikke kan eller vil gennemføre de nødvendige miljøtiltag og derfor vælger at sælge ejendommen.

Hvis vi ser på lejemarkedet, er lejerne ofte meget aggressive i deres udtalelser og undersøgelser, men viljen til at betale for miljøvenlige løsninger opfattes stadig som værende moderat.

‍

Hvilke værdidrivere vil være vigtige for ejendomsejere at fokusere på i de kommende år?

Vi mener, at der er flere drivkræfter, som ejendomsejere bør fokusere på i de kommende år. En ting, der skiller sig ud, er at foretage effektive investeringer i miljøprofilen. Med andre ord at tænke på energiklasser og certificering, når man først skal foretage investeringer. Vi kommer fra mange år med lave og faldende renter, hvor der ofte blev opnået solide afkast ved blot at eje ejendommene, mens afkastkravene faldt. De kommende år vil kræve mere af investorerne. Der er nok også meget at hente i god ledelse for mange, da vi ser, at de mindre professionelle ejendomsejere ikke nødvendigvis er lige så gode til at sikre, at de har opdaterede lejekontraktskabeloner, tillægsaftaler for forlængelser osv. Derudover er det vigtigt at have en god styring af driften af ejendommen, så man er attraktiv for lejerne i forhold til de samlede omkostninger ved et lejemål.

‍

Hvad er dit bedste tip til at gennemføre en vellykket transaktion?

Jeg mener, at forberedelse er nøglen til en vellykket transaktion. En ting er at markedsføre og finde den rigtige køber, men vi har for nylig oplevet, at due diligence-faserne i transaktioner bliver længere og mere omfattende. For at sikre, at de er så konkrete og effektive som muligt, bør sælgere bruge tid på at gennemgå den dokumentation, der ofte er genstand for due diligence, før de sælger en ejendom, for at sikre, at alt er i orden. Når man har gjort sådanne forberedelser, minimerer man også risikoen for genforhandlinger eller for, at sælger trækker sig som følge af fund i DD. At bruge de rigtige datarumsløsninger (f.eks. ENVE) til at sikre effektiv dokumentbehandling er også vigtigt for at sikre en god og sikker DD-proces.

‍

Syd- eller Norgesferie?

Den sydlige del, mere specifikt Kroatien 🏖️️

Vandring eller sejlads?

Bådtur 🚤.

Skaldyr eller grillmad?

Den her er lidt sværere, men god grillmad er sjældent forkert 🌽.